Vastgoed. Een van de manieren om je pensioen te regelen of aan te vullen. Wellicht zelfs wel dé manier. In deze blog meer over de mogelijkheden die vastgoed je kunnen bieden voor je pensioen en 7 tips waar je op kunt letten mocht je hiermee aan de slag gaan.

Vanaf het dak:

Deze blog schrijf ik net nadat ik net zelf van het dak kom:). Er was een lek en ik ging even kijken hoe en wat we er precies het beste mee kunnen doen. Betrokkenheid is mooi. Als je van de vruchten houdt, moet je van de boom houden is een bekend gezegde wat hier voor mij zeker opgaat. Elke maand geld binnenkrijgen en er niks voor te hoeven doen. Dat is natuurlijk maar gedeeltelijk waar. Onderhoud is gewoon een belangrijk aspect waarop je niet wilt en hoeft te bezuinigen. Net zoals het contact met je huurders en andere leden van VVE’s.

Vastgoed heeft mij altijd aangetrokken. Het heeft iets magisch. Zeker als je bedenkt dat het hele goede mogelijkheden geeft voor grote groepen ondernemers.

De 3 magische variabelen die in je voordeel werken bij vastgoed.

In vastgoed zijn er 3 hele belangrijke variabelen die met elkaar correleren en voor jou werken: Werken met schuld, afbetaling hypotheek door huurder en huurdersstijging door inflatie.

Inflateren van schuld:

Vastgoed heeft een heel aantal grote voordelen. De belangrijkste is dat het als waardevast gezien wordt door een heleboel grote partijen. Die partijen zijn daarom vaak bereid om het onderpand (het vastgoed) te hypotheken. Dit lijkt misschien nadelig omdat er een schuld is. Waar. Alleen een hypotheek zorgt er aan de andere kant ook voor dat je kunt werken met zogenaamde hefbomen: Je rendement gaat omhoog doordat je werkt met het geld van anderen. Dit betekent weer dat je schuld door geldontwaarding (inflatie) makkelijker te betalen wordt. Aan de andere kant is er door inflatie vaak ook een opdrijvend effect van de prijzen. Hierdoor wordt het stuk tussen je hypotheek en de marktwaarde groter en wordt er kapitaal gecreëerd. Magic? Nee. Gewoon de kracht van inflatie die voor je werkt. Hier snijdt het inflatiemes aan twee kanten.

Afbetaling hypotheek door huurder:

In een normaal huis waar je zelf woont dat in je bezit is betaal je de hypotheek zelf. Bij een huis voor de verhuur komt dit in de goede deals uit de verhuurinkomsten. Dit werkt zo. Je hebt allereerst je huurinkomsten. Daar reserveer je een deel van voor onderhoudskosten e.d. Dan blijft er over. Daar betaal je vervolgens je hypotheekrente en aflossing van. Althans. Indirect betaald de huurder hier dus voor. Het bijzondere is dat je op die manier een spaarpotje opbouwt. Dit spaarpotje hoef je niks voor te doen. Gedurende de tijd wordt je hypotheek automatisch verminderd bij elke maand huur die de huurder doet. Dit loopt vaak in de honderden euro’s per maand bij een relatief simpel appartement.

Huurdersstijging door inflatie:

Een andere belangrijke variabele waar je mee werkt is een correctie van de huurprijs. Dit zit zo. Elk jaar, op een gezette tijd indexeer je de huur met de dan geldende CPI (Consumer Price Index). Dit ligt momenteel zo rond de 2%. Dit lijkt natuurlijk niet veel maar gedurende de tijd is dit indexatie op indexatie (de 2% tel je dan ook weer op bij het volgende jaar). De betaling aan rente en aflossing ligt grotendeels vast en de andere kosten zijn een beperkt onderdeel van je totale kosten. Dit betekent dat je huurinkomsten elk jaar een klein beetje stijgen terwijl de kosten naar rato weinig meestijgen. Dit zorgt ervoor dat je per maand meer overhoudt.

De 7 tips mocht je je pensioen via vastgoed willen regelen:

Dan hier nu de 7 dingen waar je rekening mee kunt houden mocht je je pensioen via vastgoed willen regelen.

1. Het is lange termijn denken:

De principes van vastgoed werken erg goed. Vooral op de lange termijn wanneer de inflatie zijn werk doet voor je schuld, de huurprijs en de prijs van de woning zelf. Daarnaast dan dus die afbetalingen die je huurder voor je doet. Het is magie. Althans. Een beetje. Zeker als je het op de lange termijn gaat bekijken.

Zorg dus voor een lange termijn strategie hierin en gebruik geld dat je niet nodig hebt. Het grote nadeel dat vaak genoemd wordt is dat vastgoed vast is. Met andere woorden: Je kunt het niet liquide maken.

Voor de lange termijn denken betekent een tijdshorizon van 10-20 jaar. Wellicht zelfs 30 of meer jaar. Vastgoed vraagt erom dat er goed voor wordt gezorgd. Dan blijft het netjes en zal het ook nette mensen aantrekken die kunnen genieten van een hele mooie woning.

Overweeg je dus te kiezen voor vastgoed? Kies dan echt voor de lange termijn.

2. De hoogte van OPM

OPM staat voor Other Peoples Money. Oftewel het geld van anderen. Dit wil zeggen dat je bij vastgoed gebruik kunt maken van die eerder genoemde leningen. Met dat geld kun je dan eventueel weer andere dingen doen zoals bijvoorbeeld een 2^e object aanschaffen. Dit is een heel krachtig middel en tegelijkertijd is hier wel een waarschuwing op zijn plaats: Als je namelijk niet weet wat je aan het doen bent is OPM gevaarlijk. Heel erg gevaarlijk zelfs. Je kunt dan teveel risico gaan nemen en jezelf in de problemen werken. Nu is er geen vaste hoogte tussen de waarde van je object en de hoogte van de lening (LTV=Loan To Value). Banken lenen van 50%-70%. En dan ook weer niet in alle gevallen. De mate waarin je OPM gaat gebruiken bepaald voor een belangrijk deel het risico dat je bereid bent te nemen én dat je gáát nemen. Voordat je aan vastgoed begint kun je dit helder maken voor jezelf door te bepalen wat de hoogte is van het gebruik van het geld van anderen. Nog even dit: Denk je nu van: Ik doe het gewoon zonder OPM. Dat kan natuurlijk alleen daar mis je dan vaak wel weer rendement mee omdat je geen hefbomen hebt. De waarheid zal dus ergens in het midden liggen.

3. Denk na over het fiscale stuk:

Zonder al te veel te diepte in te gaan op dit stuk: De actualiteiten rondom vastgoed kunnen natuurlijk altijd veranderen en de fiscaliteiten veranderen daardoor ook steeds. Daar is weinig tegen te doen maar kan natuurlijk wel een zwakte zijn in een strategie waarin je pensioen op vastgoed is gebouwd. Goed opletten hier is dus het devies. Alles wat we hierover zeggen kan verkeerd worden opgepakt. Mocht je dus serieus werk willen maken van een vastgoed pensioen, denk dan goed na om mensen in je team te hebben die je helpen met dit stuk en die je steeds op de hoogte houden van alle laatste ontwikkelingen zodat je steeds goed voorbereid bent op alle ontwikkelingen.

4. Gebruik eventuele overwaarde:

Voor veel ondernemers met een eigen huis dat in prijs is gestegen kan dit een hele interessante mogelijkheid zijn om te onderzoeken. In Belgie is het begrip overwaarde niet al te bekend vandaar nog even een korte andere woordsetting: Het betreft hier de waarde die je in het huis hebt en waar geen hypotheek op rust. Stel je voor dat de marktwaarde van je woning 500.000 euro is en je hebt er nog een hypotheek op van 200.000 euro. Dan is je overwaarde dus 300.000 euro. En, het goede nieuws is dat er in sommige gevallen mogelijkheden zijn om met die overwaarde aan de slag te gaan. Nogmaals een waarschuwing hier: Vastgoed betekent het aangaan van verplichtingen en je wilt echt weten wat je doet. Raadpleeg daarom altijd een expert en laat je helpen.

Het principe zit zo: Die overwaarde, die kun je in sommige gevallen ‘opnemen’. Dit betekent dus dat je een extra hypotheek krijgt waarmee je dan een vastgoedobject aan kunt trekken. Het grote voordeel hiervan is dat de hypotheek notarieel wordt vastgelegd op de eigen woning. De te verhuren woning (of een deel daarvan) blijft dus zonder hypotheek achter. Dit kan dan worden gebruikt als onderpand voor andere activiteiten.

Of je in aanmerking komt voor het gebruiken van je overwaarde ligt aan meerdere variabelen waarvan inkomen er eentje is. Overigens: Als ondernemer is het sowieso goed om je business altijd als eerste te zetten. Je business is de stabiele factor in het geheel en zorgt ervoor dat je het vastgoed stuk op kunt bouwen en met rust kunt laten. Anders gezegd: Zorg dat je er niet van hoeft te leven maar dat je inkomsten door blijft investeren in je toekomst.

5.      Analyseer objecten

Eigenlijk gaat dit al te ver voor om deze informatie in blogvorm te delen. Daarom nogmaals de disclaimer: dit is nadrukkelijk géén beleggingsadvies. Doe je huiswerk en analyseer objecten. Zelf houden wij de volgende regel aan:

100 analyseren, 10 bezoeken, op 3-4 bieden en eentje overhouden

Die ene moet dan wel voldoen aan een aantal kenmerken. De belangrijkste hiervan is natuurlijk het bruto aanvangrendement. Je ziet in deze huidige markt dat mensen genoegen nemen met hele lage rendementen. Nagenoeg elke investering lijkt een goede. Toch is dit niet zo. Je eerste indicatie is dus je Bruto Aanvangsrendement. Die kun je dus voor jezelf bepalen. Wil je dat dat 10% is? Of 2%. 7%? Je kunt zelf kiezen waarmee je tevreden bent. Een klein tipje hier: Laat je niet gek maken door een snel stijgende of dalende markt. Blijf kijken naar de rendementen en durf toe te slaan wanneer de juiste voorbij komt.

100 analyseren

Vanuit je financiële kennis weet je al waar je op moet letten. Welke objecten er goed uit zien, welke courant zijn, welke slecht zijn qua onderhoud ect. Het analyseren kun je letterlijk op tientallen verschillende manieren doen. Maak voor jezelf een lijstje van kernpunten die je altijd mee wilt nemen in die analyse. Je kunt bijvoorbeeld kijken naar de vraagprijs per m2 als indicatie. Of dus het aanvangstrendement.

10 bekijken

Deze 10 zijn door je 1^e (strenge) selectie heen gekomen. Nu is het tijd om een afspraak te maken voor het bezichtigen van deze 10 panden. Waar je op kunt letten is bijvoorbeeld de staat van onderhoud, hoe lang het al leeg staat én welke motivatie de verkopende partij heeft om het pand te verkopen. Belangrijk in dit stadium is om het huis of appartement te blijven zien als een investeringskans. Iets dat jou tijd en vrijheid kan geven. Je hoeft er zelf niet in te wonen. Behandel het pand ook als zodanig.

4 bieden

Vanuit de bezichtigingen houd je een aantal mogelijkheden over die het beste passen bij jouw doelen en toekomstige doelen. Hiermee kom je dus in de bied-fase. Nogmaals, zorg dat je weet wat je doet! Wat betekent een standaard contract? Mocht je kiezen om je pensioen te regelen via vastgoed, zorg goed voor het contractuele deel. Lees jezelf in, en, mocht het je lukken: Volg een uitgebreide studie privaatrecht. Ook al zijn vastgoedcontracten meestal standaardcontracten, het valt wel degelijk onder het privaatrecht. Dit betekent dat een contract heel veel andere zaken kan bevatten die jij vast wilt laten leggen. Je kunt jezelf hier prima in inlezen. Bekijken wat voor en bij jou past en wat werkt. Welke clausules kom je tegen. Dat soort zaken. Je hoeft niet alles zomaar te tekenen. Ben selectief.

6. Houdt het zelf in de hand:

Echt goed je eigen pensioen beheren. Dat doe je gewoon het beste zelf. Zwicht niet voor de snelle praatjes van fondsbeheerders of anderen die jouw zuurverdiende centen wel even voor je zal beleggen. Meestal is de enige die hiermee wint de ander en niet jij. Beheer zelf. Pak het zelf op. Geniet van het onderhouden van jouw boom(pjes) die jou vruchten geven. Je bent het waard om van het begin tot het einde het vastgoedproces helemaal te snappen en toe te passen. Het ís niet zo moeilijk. Nogmaals. ALS je weet waarmee je bezig bent en als je durft te investeren in jezelf en je ontwikkeling. Aanwaaien komt het zelden. Daarover zijn vele verhalen te vinden. Dat is niet die van ons. Er is meer voor nodig dan eventjes een pandje aankopen en het wel even doen. Er komt meer bij kijken. Onmogelijk is het zeker niet. Het is wellicht zelfs gewoon het beste pensioen voor ondernemers. Maar, daarover kun jij zelf het beste kiezen. Tot zover de korte tip nummer 6. Om af te sluiten nog een hele belangrijke 7^e tip.

7. Financiële intelligentie is ALLES:

En: Dat leer je dan weer niet op school. Gek genoeg overigens maar daar zullen zeker andere redenen achter zitten. Financiële intelligentie is een moeilijk woord voor gewoon weten waar je mee bezig bent. Wat wel kan en wat niet.

Financiële intelligentie leer je bij voorkeur van mensen die al investeren in vastgoed en die weten wat wel en wat niet werkt. Je hoeft hier niet eigenwijs te zijn en het wiel zelf uit te vinden. De mensen die hierin durven te investeren en de principes leren zijn vaak ook diegene die het meeste kans maken om succesvol met vastgoed aan de slag te gaan. Over vastgoed is heel veel te vertellen.

Zin om samen met ons te werken aan jouw financiële intelligentie? Om je financiële plan van impact te verbeteren? Om jouw zielenmissie vanuit rust en financiële rust in de wereld te zetten? Om zelf met passief inkomen aan de slag te gaan? De eerste doelen te stellen op financieel gebied?

Meld je dan aan voor Succes in Balans. Een unieke dagtraining waarin we je helpen om je financiën op orde te krijgen. Om meer tijd en vrijheid in je leven te laten. Om te doen waarvoor je hier op de wereld bent in absolute vrijheid.

Hier ga je naar Succes in Balans. 

We zijn er om je te helpen.

Liefs,

Bas & Mirna