Investeren in vastgoed? Daar zijn Mirna en ik alweer een aantal jaartjes mee bezig. Vorige maand rondde ik, puur uit interesse, de opleiding makelaardij af. Daarom nu tijd voor een blog over vastgoed en waarom investeren in vastgoed zo’n effectief middel is om passief inkomen te creëren. Daarnaast geef ik je graag 3 simpele tips hoe jij kunt starten met investeren in vastgoed en daarmee passief inkomen kunt opbouwen.
Passief inkomen: wat is het?
Passief inkomen. Een term die de laatste jaren steeds meer opduikt. Passief inkomen kan gezien worden als inkomen waar je één keer voor werkt en dat vervolgens inkomen blijft genereren. Passief inkomen staat dus los van het inkomen dat je verdient uit werk. Het is inkomen dat je ontvangt, waar ter wereld je ook bent, ongeacht wat je aan het doen bent.
Passief inkomen kent vele vormen. Je kunt het doen via passief business inkomen, via aandelen, via Forex, via leningen aan anderen enzovoorts. Passief inkomen is dé manier om meer los te komen van het idee waarin veel mensen vast zitten: hun tijd verhandelen voor geld om van daar uit te overleven. Het doet mij persoonlijk nog altijd pijn als ik de verhalen hoor over mensen die hun zielenmissie niet denken te kunnen leven, omdat ze “financiële verplichtingen” hebben en hierdoor ‘vast’ zitten in hun huidige leven.
Het doel van ‘geld’
Na 7 jaar economie te hebben gestudeerd, besef ik steeds meer dat ons huidige educatie-model wel een upgrade kan gebruiken. Het leert ons namelijk niet veel over financiën. Ga maar na… Heb jij op school geleerd hoe je passief inkomen voor je kunt laten werken? Hoe je met passief inkomen vrijheid voor jou en je gezin creëert? I don’t think so…
Dat we op scholen niet veel over financiën leren, heeft een reden die vaak niet benoemd wordt. Die reden is dat ons schoolsysteem de functie heeft om eenheid te creëren. Het systeem leidt ons op om voor bedrijven te kunnen werken, zodat we onze tijd kunnen ruilen voor een salaris. Niks mis mee overigens, maar het blijft natuurlijk wel een vorm van afhankelijkheid. Vastzitten in een baan voor geld, waardoor je niet komt tot het leven van je zielenmissie. Extra pijnlijk wanneer je vastzit in een baan voor geld om de maandelijkse rekeningen te kunnen betalen (ook wel de ratrace genoemd).
Of je nu zelf een business hebt of een medewerker bent binnen een bedrijf, het doel van geld is altijd hetzelfde, namelijk het creëren van tijd en vrijheid. Om te kunnen doen wat je wilt, met wie je wilt, wanneer je wilt, hoe vaak je wilt en waar ter wereld je wilt. Veel mensen verwarren vrijheid met vrij zijn. Vrij zijn kunnen de meeste mensen wel. Lekker op vakantie voor 3 weken of misschien zelfs wel voor 2 maanden. Echter, de vrijheid hebben om – los van geld – je leven in te richten, dat is een ander verhaal. Om jouw zielenmissie in de wereld te zetten. Hebben ze jou dat op school geleerd?
Veel mensen bouwen hun leven rondom geld, terwijl geld slechts een middel is om je leven te leiden zoals jij het wilt. Iedereen wil het, maar hoe realiseer je het dan? Hoe ga je ermee aan de slag? Het belangrijkste is denk ik om allereerst doelen voor jezelf te stellen. Waar wil je financieel gezien naartoe werken? Laten we dat eerst bespreken, dan komen daarna de tips over het investeren in vastgoed :).
Netto Kritische Waarde (NKW)
Het behalen van de Netto Kritische Waarde zou eigenlijk voor iedereen het financiële doel moeten zijn. Kort gezegd is Netto Kritische Waarde (NKW) het bedrag waarmee je niet financieel gezien niet meer afhankelijk bent van jouw inkomen uit loon of bedrijf om te overleven. Wanneer je jouw NKW hebt bereikt, kun je dus feitelijk met pensioen gaan.
Om jouw NKW te definiëren, heb je twee variabelen nodig:
1. Je uitgaven per maand
Heb je dit voor jezelf helder? Of mis je hier het overzicht? Het is belangrijk dat je je uitgaven per maand helder hebt. Dat is de eerste stap naar financiële overvloed, want het grootste misverstand dat mensen hebben, is dat het hebben van meer geld hun problemen kan oplossen. Was het maar zo simpel! Onderzoek laat zelfs zien, dat mensen die de loterij winnen vaak na 5 jaar financieel gezien slechter af zijn dan ze waren voordat ze de loterij wonnen. Er moet dus een andere oplossing zijn en ik denk dat het financiële intelligentie is. Meer daarover in deze blog.
Laten we – om het principe van NKW helder te krijgen – even een eenvoudige rekensom gaan maken. We nemen hier een bedrag van € 2.500,- aan uitgaven per maand. Dat is € 30.000,- euro per jaar. Een modaal uitgavenpatroon.
2. Je ROI
ROI is de afkorting voor Return On Investment. De naam zegt het eigenlijk al: ROI is een variabele die aangeeft wat je ontvangt uit een investering. Het wordt uitgedrukt in een percentage. Zo is de ROI op een spaarrekening op het moment bijvoorbeeld dicht bij 0%. Bijna geen ROI. Financieel gezien kun je dus wel stellen dat op dit moment de spaarders de losers van het geldsysteem zijn. Zeker wanneer je bedenkt dat inflatie ervoor zorgt dat geld elk jaar minder waard wordt.
ROI op een goed gespreide aandelenportefeuille bedraagt bijvoorbeeld historisch gezien rond de 7-8% gemiddeld per jaar. Een ROI van 7-8% dus. Vastgoed kan hier nog wat bovenuit komen. Zo rond de 10% ROI is niet ongewoon. Zeker niet met een portefeuille waarin relatief vroeg is aangekocht en waarbij de huren zijn geïndexeerd.
Een andere variabele die maakt dat 10% een goede indicatie is om mee te werken, is dat je bij vastgoed met het geld van anderen kunt werken. Financieren met vreemd vermogen dus. Meer over schulden verderop in deze blog. Hier een disclaimer: investeren en leningen aangaan zonder financiële intelligentie is gevaarlijk. Zorg dat je weet wat je doet!
Laten we het voor ons voorbeeld even houden op 10% ROI per jaar. Overigens: als ik dit uitleg tijdens het Succes In Balans Weekend dan zeggen mensen vaak dat dit niet mogelijk is. Dat klopt gedeeltelijk: in hun wereld is het niet mogelijk, in de mijne wel :-).
NKW berekenen
De NKW is nu het bedrag dat we willen berekenen. Het is het bedrag dat we nodig hebben om te investeren, zodanig dat die investeringen het bedrag van de maandelijkse uitgaven opleveren.
In ons voorbeeld:
Onze uitgaven zijn € 2.500,- per maand, € 30.000,- per jaar. We willen daarom dat onze investeringen € 30.000 netto per jaar gaan opleveren.
Uitgaande van een ROI van 10% op onze investeringen betekent dit dus, dat we € 300.000,- nodig hebben aan investeringen. 10% ROI op van € 300.000,- is immers € 30.000,-.
Betekent dit nu dat je eerst € 300.000,- moet sparen?
No way!
De Power of Compounding, ook wel samengestelde rente of rente over rente genoemd, helpt je hierin een handje mee :).
Samenvattend: financieel gezien zou je niet moeten werken om te overleven, maar om zo snel mogelijk jouw NKW te bereiken.
Zoals je kunt lezen, is het mijn passie om mensen verder te helpen. Dat is mijn persoonlijke zielenmissie. Daar ga ik voor en ik deel graag mijn inzichten. Mijn investeringen zie ik als een 2e business. Ze zijn er, maar ze kosten mij niet veel tijd omdat ze grotendeels passief zijn. In die zin deel ik hier mijn eigen ervaringen met vastgoed, maar ik ben geen professionele belegger. De inzichten die ik hier deel, houd ik daarom ook wat meer basic zodat ze toepasbaar zijn voor iedereen.
Inflatie en vastgoed
Om het investeren in vastgoed goed te snappen, is het essentieel om het concept van inflatie te begrijpen. Inflatie is kort gezegd geldontwaarding; het minder waard worden van je geld. In absolute aantallen blijft het hetzelfde, maar in koopkracht daalt het.
Inflatie betekent dus ook dat je met je huidige spaartegoeden over een jaar minder kunt kopen voor je geld. Aan de andere kant: mensen met schulden kunnen deze volgend jaar relatief makkelijker betalen, want ook schulden worden relatief gezien minder waard.
Het tegenovergestelde van inflatie is deflatie: het spook van de centrale banken. Deflatie betekent dat geld meer waard wordt. Hierdoor worden schulden ook meer waard en dat is, zoals je begrijpt, zeer schadelijk voor het systeem waarin we nu zitten. De betaalbaarheid van die schulden wordt dan namelijk moeilijker.
Overigens, interessant in dit kader is om eens wat meer op te zoeken over het verschil tussen geld en valuta. Wat wij ‘geld’ noemen, is eigenlijk helemaal geen geld. Eén van de definities van geld is, dat het zijn waarde blijft behouden over een langere termijn. Alleen goud en zilver doen dit, de rest van de valuta’s niet. Doordat er telkens meer biljetten in omloop worden gebracht, worden ze steeds minder waard. Wil je hier meer over weten? Bekijk dan eens deze video of lees het boek “Fake” van Robert Kiyosaki. De kern is hetzelfde: valuta is niet waardevast, goud en zilver zijn dit wel.
Vastgoed: het mes snijdt aan 3 kanten
In het kader van investeren in vastgoed is het belangrijk om te beseffen, dat vastgoed in principe niet meer waard wordt. Het is de koopkracht van de valuta die afneemt, waardoor de waarde van vastgoed stijgt.
Inflatie is een enorm krachtig instrument dat investeerders in vastgoed gebruiken om sneller hun vastgoed portefeuilles op en uit te bouwen. Voor beleggers in vastgoed doet inflatie een aantal dingen:
1) Schulden wordt makkelijker betaalbaar
Schulden wordt in relatieve zin alsmaar minder waard. In absolute zin is het wellicht nog hetzelfde bedrag, maar door de inflatie wordt het makkelijker betaalbaar. Stel je eens voor dat je een huis koopt voor € 150.000,- tegen 100% financiering; dus met een lening van € 150.000,-. Met 2% inflatie zal die lening na 10 jaar, als er niet op wordt afgelost in absolute zin, zijn gezakt naar € 123.000,- afgerond.
2) Huurprijzen stijgen mee met de inflatie
Huurprijzen van (sociale) huurwoningen worden jaarlijks geïndexeerd ten opzichte van de inflatie. Voor huurprijzen in de vrije sector is er overigens geen maximum huurverhoging bepaald. Stel je voor dat je de huur alleen voor inflatie indexeert. Als dat gemiddeld 2% per jaar is, dan betekent dit dat een kale huur van € 950,- per maand over 10 jaar zo rond de € 1.150,- ligt.
3) Huizenprijzen stijgen door inflatie
Door inflatie stijgen de huizenprijzen gedurende de tijd. Dit is een nagenoeg vast gegeven. Uiteraard zijn er tussendoor (flinke) koersschommelingen die er te verwerken zijn. Hetzelfde huis van € 150.000,- dat met de inflatie van 2% meestijgt, is over 10 jaar afgerond € 183.000,- waard.
Begin je te zien wat voor een krachtig tool inflatie kan zijn voor de ontwikkelde investeerder die weet wat hij doet?
Gebruikmaken van schulden: ja of nee?
Na het lezen van bovenstaande stuk begrijp je wellicht wat ik bedoel als ik zeg dat de spaarders de losers van het geldsysteem zijn. De reden dat de meeste mensen toch sparen, is omdat ze een natuurlijke aversie hebben tegen het ‘risico-aspect’ van investeren. Dat begrijp ik wel, want natuurlijk gaan investeringen gepaard met risico’s. Natuurlijk kun je (tussentijds) je geld verliezen. Daar maak ik geen geheim van. Toch heb ik er zelf 10 jaar geleden voor gekozen om het spel te spelen om te winnen. Ik stopte ermee om te spelen om niet te verliezen.
Soms komen er mensen tijdens het Succes In Balans Weekend naar me toe die vragen wat het verschil is tussen goede en slechte schulden (goede vraag hoor!). Kort gezegd: een goede schuld wordt door iemand anders betaald (bijvoorbeeld door een huurder) en een slechte schuld betaal je zelf. In dit kader is dus de hypotheek op je eigen huis een slechte schuld. Tenzij je een hypotheek hebt om te investeren natuurlijk en je deze investering meer kunt laten opleveren dan de rente op de hypotheek.
Persoonlijk ben ik lange tijd bang geweest voor schulden. Totdat ik het bovenstaande begon te snappen en ik inzag hoe het ons vrijheid kon brengen. Zo kochten Mirna en ik ons eerste appartement een aantal jaar geleden met een ROI die oneindig was. Een investeringsobject dat 100% was gefinancierd en dat ons – na aftrek van kosten én aflossing – nog zo’n € 200,- per maand opleverde. Dit nog even los van de lening die elke maand met ongeveer € 350,- werd afgelost door onze trouwe huurders.
Conclusie rondom schuld: als je weet wat je doet, kan investeren in vastgoed je verder helpen. Weet je niet wat je doet, omdat je nog niet over voldoende financiële intelligentie beschikt? Dan zou ik ervan wegblijven. Het is simpelweg te risicovol om hier zonder gedegen kennis in te stappen. De meeste deals in vastgoed zijn nu eenmaal geen juweeltjes. Zeker in de huidige markt is het een kwestie van heel goed zoeken naar de juiste kansen.
Tip 1: Begin met financiële intelligentie!
Nogmaals: voordat je gaat investeren in vastgoed, is het absoluut essentieel dat je weet wat je doet. Investeren lijkt een rationeel spel dat je speelt. In werkelijkheid is het vooral het managen van emoties. Wellicht heb je het al gemerkt na het lezen van de vorige stukjes: misschien denk je dat het kopen van een huis met 100% financiering niet kan of dat vastgoed kopen voor jou alleen in een later stadium zal werken. Dat klopt allemaal als je daarin gelooft. Het werkt namelijk een selffulfilling prophecy: een gedachte die waarheid wordt.
Of misschien weet je nog niet hoe je moet investeren en mis je een stukje praktische kennis. Al deze dingen hebben in meer of mindere mate te maken met financiële intelligentie. Investeren is (helaas) geen vak op school. Je zult het dus op een ‘andere’ manier moeten leren. Via boeken, seminars of wellicht een mentor. Er zijn tientallen manieren om dit te doen. Het belangrijkste is dat je weet waar je mee bezig bent. Dat je goede deals van slechte deals weet te onderscheiden. Dat je vol gas gaat als er eens een keer wél een goede deal voorbij komt die je meer tijd en vrijheid kan opleveren.
Voordat Mirna en ik begonnen met investeren, investeerden we eerst honderden uren in het vergaren van kennis. Financiële intelligentie is altijd de hoeksteen van succesvol investeren (in vastgoed). Werk je niet aan je financiële intelligentie, dan bestaat er een grote kans dat je emoties het overnemen van je rekenmachine en dat je kiest op basis van emoties in plaats van op basis van de cijfers. Dat is een veelgemaakte beginnersfout, waar ik overigens zelf ook bijna eens ben ingetrapt. Daarom: trek budget uit om je financiële intelligentie te upgraden. Praat met mensen, spendeer de tijd. Het verdient zich ruimschoots terug in de tijd en vrijheid die je er op de langere termijn voor terug krijgt. Make education count.
Stap 2: Analyseer objecten
Eigenlijk gaat dit al te ver voor om deze informatie in blogvorm te delen. Daarom nogmaals de disclaimer: dit is nadrukkelijk géén beleggingsadvies. Zo, dat is gezegd :). Dan nu door naar het analyseren van objecten.
De regel die ik zelf aanhoud, is de volgende:
100 analyseren, 10 bezoeken, op 3-4 bieden en eentje overhouden
Die ene moet dan wel voldoen aan een aantal kenmerken, waarbij het percentage bruto opbrengst ten opzichte van de aankoopwaarde minimaal 7% moet zijn (voor mij dan; anderen kunnen best werken met 10% of 5%, iedereen heeft hier zijn eigen standaard in). Laten we het eens in stukjes opdelen.
100 analyseren
Vanuit je financiële kennis weet je al waar je op moet letten. Welke objecten er goed uit zien, welke courant zijn, welke slecht zijn qua onderhoud ect. Het analyseren kun je letterlijk op tientallen verschillende manieren doen. Wat ik zelf altijd doe, is een inschatting maken van de ratio van opbrengst ten opzichte van de koopsom. Hiermee kun je al een eerste schifting maken. Vervolgens kun je eventueel kijken naar welke huizen eruit vallen vanwege bijvoorbeeld de slechte staat waarin ze verkeren, de slechte VVE’s waarin ze zijn georganiseerd of simpel op het aantal kamers dat je wilt hebben.
10 bekijken
Deze 10 zijn door je 1e (strenge) selectie heen gekomen. Nu is het tijd om een afspraak te maken voor het bezichtigen van deze 10 panden. Waar je op kunt letten is bijvoorbeeld de staat van onderhoud, hoe lang het al leeg staat én welke motivatie de verkopende partij heeft om het pand te verkopen. Belangrijk in dit stadium is om het huis of appartement te blijven zien als een investeringskans. Iets dat jou tijd en vrijheid kan geven. Je hoeft er zelf niet in te wonen.
4 bieden
Vanuit de bezichtigingen houd je een aantal mogelijkheden over die het beste passen bij wat je precies wilt toevoegen aan je investeringsportefeuille. Hiermee kom je in de bied-fase. Nogmaals, zorg dat je weet wat je doet! Wat betekent een standaard contract? Wat kun je eraan toevoegen? In deze fase komt mijn cursus privaatrecht altijd weer goed van pas :-). Privaatrecht is immers aanvullend recht: je kunt letterlijk alles in een contract laten zetten wat je wilt toevoegen. Het biedingsproces kan op verschillende manieren verlopen. Neem er de tijd voor en doe het op jouw manier.
Stap 3: Blijf leren over vastgoed
Wellicht voel je dat je er klaar voor bent. Je hebt je seminars achter de rug en je hebt je huiswerk goed gedaan. Ook weet je hoe je in het proces met emoties moet omgaan. Hoe je het ook wendt of keert, emoties komen om de hoek kijken, want geld triggert altijd emoties. Het maakt wat goed is beter en wat slecht is nog slechter.
Het belangrijkste is dat je blijft leren. Dat je op zoek blijft gaan naar input van échte leraren in plaats van mensen die erover praten zonder dat ze weten waar ze het over hebben. Over de kracht van leraren hebben Mirna en ik trouwens deze podcast opgenomen.
Blijven leren is essentiëler dan het maken van de deals zelf. Je grootste financiële asset ben je namelijk zelf, vanwege de simpele reden dat jij beslist wat je wel en niet doet en dat die beslissingen op een bepaald moment met emotie gemixt worden (ook al zou dat NIET het gevoel moeten zijn).
Zo herinner ik het mij nog goed, dat ik op een gegeven moment alles rond had voor onze 1e deal: een goed appartement voor een goede prijs, met financiering en zelfs al een goede huurder. Ik zat in de auto en moest de auto aan de kant van de weg zetten. Het werd me gewoon teveel. Rationeel wist ik dat dit een hele goede deal was, dat alles klopte. Emotioneel blokkeerde het me volledig. Even met Mirna gebeld en overlegd. Ze zei: “Bas, je zit in de analysis paralysis”; een staat van over-rationaliseren waardoor je niet tot een keuze kunt komen.
Hoe kunnen we jou verder helpen?
Zo, je hebt doorgelezen tot het einde :). Of je hebt door-gescrold. Dat kan natuurlijk ook :). Hoe dan ook, ik ben benieuwd wat je voor jezelf uit dit artikel hebt gehaald.
Ben je nieuwsgierig hoe Mirna en ik jou nog verder kunnen helpen met het creëren van rijkdom op alle vlakken?
Beluister dan zeker ook eens onze podcast.
Of wellicht houd je meer van lezen? Het blogsegment vind je hier.
Is lezen écht je passie? Hier kun je 3 e-books vinden waarmee je direct aan de slag kunt gaan.
Wil je eens persoonlijk met ons kennismaken?
Dan nodig ik je van harte uit om eens naar Business & Meaning toe te komen. Hierin helpen we mensen met het creëren van rijkdom op alle vlakken en zetten we de eerste stappen naar financiële rijkdom.
Meer informatie over het weekend kun je hier vinden. Tevens kun je je hier aanmelden.
Met liefde,
Bas
PS: Just love to help you…
